《资产评估》综合辅导材料

第一部分：核心理论与基础概念

第一章：资产评估概述

1. 定义与本质

   
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   • 定义：资产评估是专业评估机构和人员，依据国家法律法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
   • 核心要素：评估主体（评估师/机构）、评估客体（资产）、评估依据（法律法规、准则）、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、评估基准日、评估结论。
   • 本质：是一种市场化、专业化的价值判断活动,而非简单的定价。

2. 评估目的

   • 主要目的：
     • 资产转让/出售：为交易提供公允价值参考。
     • 企业并购/重组：为投资决策、股权交换、资产整合提供依据。
     • 投资/融资：为银行贷款、股权融资、发债等提供抵押物或价值证明。
     • 法律/税务：为司法诉讼（如损害赔偿、破产清算）、税务（如资产税、资本利得税）提供价值依据。
     • 财务报告：为财务报表（如商誉减值测试、投资性房地产公允价值计量）提供价值信息。
     • 企业价值管理：为管理层决策、绩效考核、激励机制提供参考。

3. 评估价值类型

   • 市场价值：自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对某项资产在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（最常用、最基础的价值类型）
   • 市场价值以外的价值类型：
     • 投资价值：针对特定投资者而言的价值，考虑其投资偏好、战略协同效应等。
     • 在用价值：作为企业组成部分的特定资产的价值。
     • 清算价值：在被迫出售、快速变现条件下的价值,通常低于市场价值。
     • 残余价值：一项资产在不能使用且报废后,其拆解可回收材料的净变现价值。

4. 评估原则

   • 工作原则：
     • 独立性原则：评估机构和人员不受外部干扰,独立执业。
     • 客观公正原则：以事实为依据,不偏不倚。
     • 科学性原则：采用科学的方法和程序。
   • 技术性原则：
     • 预期原则：资产的价值取决于其未来能够带来的预期收益。
     • 贡献原则：某一资产的价值取决于其对整体资产价值的贡献。
     • 替代原则：理性的投资者会选择效用相同但价格更低的资产。
     • 供求原则：资产价值受市场供求关系影响。

第二部分：四大基本评估方法

这是资产评估的核心技术,必须熟练掌握。

第二章：市场法

1. 核心思想：利用市场上近期发生的、与被评估资产相同或相似的交易案例，通过比较分析和调整,确定被评估资产的价值。
2. 前提条件：
   • 一个活跃、公开的市场。
   • 存在足够多的可比交易案例。
   • 交易案例与被评估资产在功能、市场条件等方面具有可比性。
3. 计算公式： 评估价值 = 参照物交易价格 × 交易情况修正系数 × 市场状况修正系数 × ... × 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数
4. 适用范围：土地、房地产、机器设备、无形资产（如专利、商标）等有活跃市场的资产。
5. 优缺点：
   • 优点：评估结果直接反映市场现实,说服力强。
   • 缺点：对市场成熟度要求高，难以找到完全可比的案例,修正系数主观性强。

第三章：收益法

1. 核心思想：通过预测被评估资产在未来寿命期内所能产生的预期收益，并用适当的折现率将其折算成评估基准日的现值,来确定其价值。
2. 前提条件：
   • 资产的收益可以合理预测。
   • 资产所有者获得收益所承担的风险可以量化。
   • 资产的使用年限可以确定。
3. 基本公式： 评估价值 = 未来各年预期收益的现值之和
   • 永续年金模型：P = A / r (A为永续年金,r为资本化率)
   • 分段模型：将收益期分为前期（详细预测）和后期（永续增长或永续年金）。
4. 关键参数：
   • 收益额：净利润、净现金流、息税前利润等。必须与折现率口径匹配。
   • 折现率/资本化率：反映资产风险水平的收益率,通常采用加权平均资本成本模型计算。
5. 适用范围：企业价值、整体性资产、能产生稳定现金流的单项资产（如房地产、酒店、港口）。
6. 优缺点：
   • 优点：最能体现资产的本质价值（未来获利能力）,适用于评估整体性资产。
   • 缺点：对未来收益的预测主观性强，对参数（收益额、折现率）非常敏感。

第四章：成本法

1. 核心思想：在评估基准日，重新构建一个与被评估资产功能相同或类似的全新资产所需的全部成本（重置成本），然后扣去各项损耗（实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗）,得到被评估资产的价值。
2. 前提条件：
   • 资产的成本可以可靠计量。
   • 资产的价值主要取决于其成本。
3. 基本公式： 评估价值 = 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 或 评估价值 = 重置成本 × 成新率
4. 关键参数：
   • 重置成本：复原重置成本 vs. 更新重置成本。
   • 损耗：
     • 实体性损耗：由于使用和自然力造成的物理磨损，常用观察法、年限法计算。
     • 功能性损耗：由于技术落后导致的贬值,常用超额运营成本法或更新成本法计算。
     • 经济性损耗：由于外部环境（如市场需求下降、政策变化）导致的贬值。
5. 适用范围：建筑物、机器设备、无形资产（如矿权）等,以及不产生收益或市场不活跃的资产。
6. 优缺点：
   • 优点：数据相对容易获取，计算过程清晰,评估结果容易被非专业人士理解。
   • 缺点：无法反映资产的最佳用途和未来收益，可能高估或低估价值（如商誉无法用成本法体现）。

第五章：评估方法的选择与运用

• 评估方法的选择：
  • 遵循“多方法验证”原则：对同一评估对象，应尽可能选择两种或以上方法进行评估，并分析差异原因,最终确定一个合理的评估结论。
  • 选择依据：
    1. 评估目的：并购重组常用收益法和市场法,抵押贷款常用成本法和市场法。
    2. 评估对象：机器设备多用成本法，企业价值多用收益法,房地产常用市场法和收益法。
    3. 市场条件：市场活跃则首选市场法。
    4. 信息资料：资料完备是选择方法的基础。
• 方法间的逻辑关系：
  • 市场法是收益法和成本法的市场验证。
  • 收益法是成本法和市场法的价值导向。
  • 成本法是市场法和收益法的成本底线。

第三部分：评估程序与报告

第六章：资产评估程序

1. 明确评估业务基本事项：与委托方沟通，明确评估目的、对象、价值类型、基准日等。
2. 签订评估业务约定书：法律文件,明确双方权利义务。
3. 编制评估计划：确定评估团队、时间进度、技术方案、风险点等。
4. 现场调查：核实资产权属、数量、状况、使用情况等，收集资料。（核心环节）
5. 收集评估资料：财务数据、市场数据、技术资料、法律文件等。
6. 评定估算：选择方法，进行分析计算,得出初步结论。
7. 编制和提交评估报告：撰写正式报告，复核,提交委托方。
8. 评估工作底稿归档：保存所有工作记录,以备查验。

第七章：资产评估报告

1. 定义：评估机构和人员按照评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其承担相应法律责任的书面文件。
2. 基本要素、正文（评估目的、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论、特别事项说明等）、附件、评估机构盖章、注册资产评估师签名盖章。
3. 阅读要点：
   • 特别事项说明：关注报告中对评估结论有重大影响的事项，如产权瑕疵、未披露的负债、期后事项等。
   • 评估限制条件：了解报告的使用范围和有效期。
   • 评估结论：理解其是在特定假设和前提下的专业意见,而非绝对准确的定价。

第四部分：主要资产类型评估要点

第八章：机器设备评估

• 方法选择：首选成本法（更新重置成本），有活跃二手设备市场时，可考虑市场法。
• 核心工作：
  • 重置成本：设备购置价 + 运杂费 + 安装调试费 + 资金成本。
  • 实体性损耗：通过技术鉴定确定其实际成新率,而非简单按年限计算。
  • 功能性损耗：比较被评估设备与新型设备的效率、能耗、运营成本差异。
  • 经济性损耗：分析设备所在行业或企业的整体经营状况。

第九章：房地产评估

• 方法选择：市场法、收益法、成本法均常用，需根据房地产类型选择。
  • 住宅：多用市场法。
  • 商业地产（写字楼、商铺）：多用收益法和市场法。
  • 工业厂房/仓库：多用成本法和市场法。
  • 在建工程：常用成本法。
• 核心工作：
  • 权益状况：核实产权、抵押、租赁等情况。
  • 区位状况：分析位置、交通、周边环境。
  • 实物状况：描述建筑结构、面积、装修、设施设备。
  • 市场状况：分析区域供需、价格走势。

第十章：企业价值评估

• 定义：评估企业整体价值、股东全部权益价值或部分股权价值。
• 评估对象：
  • 企业整体价值：股东权益价值 + 付息债务价值。
  • 股东全部权益价值：即净资产价值或企业价值。
  • 股东部分权益价值：通常不直接等于股东全部权益价值乘以持股比例，需考虑控股权/少数股权的溢价或折价。
• 核心方法：
  • 收益法：最核心、最常用的方法,通常采用未来现金流折现模型。
  • 市场法：常用市盈率、市净率、企业价值/EBITDA等乘数法。
  • 资产基础法：以成本法评估企业所有有形和无形资产（包括商誉），然后减去负债。结果通常作为参考下限,因为它忽略了企业的组织资本和协同效应。
• 核心工作：
  • 财务分析：对历史财务数据进行调整，剔除非正常、非经营性项目,预测未来财务数据。
  • 折现率计算：通常采用WACC模型。
  • 营运资本预测：确保企业持续运营所需的资金。
  • 终值计算：对企业永续期价值的估算,对结果影响巨大。

第五部分：备考与应试技巧

1. 构建知识框架：以“评估要素 -> 评估方法 -> 评估程序 -> 报告 -> 各类资产评估”为主线,形成知识体系。
2. 理解重于记忆：特别是评估方法的理论基础和适用条件,要理解其背后的逻辑。
3. 多做计算题：对于市场法、收益法、成本法的计算公式,必须通过大量练习来掌握。
4. 关注案例分析：学会分析题目中的关键信息，判断应采用何种评估方法,并阐述理由。
5. 熟悉准则和法规：了解《资产评估准则》的基本要求，特别是关于评估报告、价值类型的规定。
6. 关注热点：了解企业价值评估中的新趋势，如对无形资产（数据、品牌、知识产权）评估的日益重视。

免责声明：本材料为学习辅导参考，不构成任何正式的评估意见或投资建议，实际评估工作必须严格遵守相关法律法规和资产评估准则,由具备专业资质的评估机构和人员执行。